איך בוחרים יועץ משכנתאות?
הקדמה אישית:
לקראת כתיבת פרק זה, בקשתי ממאות יועצי משכנתאות בציבור שלנו, באמצעות קבוצה ממוחשבת בה כולם חברים, תשובה לשאלה כיצד לבחור יועץ. קבלתי עשרות תגובות, אשר מהן בניתי את הפרק דלהלן. אני מספר את זה כדי שנבין עד כמה הדבר קשה להכרעה, ועד כמה עשרות יועצים נותנים עשרות קריטריונים הפוכים.
וכל כך למה? מה נשתנה מקצוע זה מכל המקצועות? התשובה היא, כי למרות היות המקצוע חשוב ביותר, אין עליו פיקוח כלשהו. אני לא מדבר רק על איגוד מקצועי מחייב, או מבחן וכדומה, כמו עורכי דין ומתווכי נדל"ן, אלא אפילו על אחריות למקרים של רשלנות. אני למשל ייצגתי בשני תיקים אברכים תמימים כנגד יועצי משכנתאות (חברות חילוניות עם שם מפוצץ שפרסמו בעיתונות שלנו) שלא רק לא עשו כלום, אלא אפילו גרמו לכך שהמשכנתא לא הגיעה בזמן והלקוח ניזוק מאוד. למרות הכל, הפסדתי בתיקים הללו, וביהמ"ש חייב את האברכים לשלם (אם כי ב"ה עדיין לא כל מה שתבעו). בטענה שאין כל הסדרה חוקית מהי תחום אחריותו של יועץ המשכנתאות ולפיכך אם חתמת והתחייבת לשלם – תשלם.
היעדר רגולוציה מינימלית מקשה מאוד על מציאת המקצוען האמיתי שאתם זקוקים לו – והרוב הם כאלו. אך המיעוט משחירים את שם הרוב. למעשה, כל אברך כולל או מלצר, יכול להפוך ליועץ משכנתאות מדופלם. כל מה שהוא צריך, זה קצת אומץ ועוד קצת כסף, מספיק בשביל לעצב ולפרסם מודעה על המשרד החדש, וזהו הוא מתחיל לקבל טלפונים ולהכריע בגורלות של מיליונים, ללא כל הכשרה או לימוד בסיסיים.
התאחדות יועצי משכנתאות
בשנים האחרונות הוקמה "התאחדות יועצי המשכנתאות" שהוא סוג של תחליף לרגולטור, עם מבחני כניסה קשוחים וכללי התנהגות ברורים. אמנם, בניגוד למשל ללשכת עורכי הדין או רשם המתווכים, אין להתאחדות "שיניים" לכוף את הנורמות שהיא קבעה, ויש גם יועצים טובים שאינם חברים בה. אך עדיין לדעתי עדיפה החברות בה מאשר כלום, ולפיכך יש להעדיף יועץ אשר רשום בהתאחדות. זה נותן סוג של אינדיקציה שמדובר בבנאדם רציני. ניתן בהחלט לקחת גם מי שאינו רשום, אלא שאז נצטרך סיבה חזקה דיה ומשכנעת.
אגב, אם לא נעים לכם מהיועץ, אתם לא צריכים לשאול אותו אם הוא חבר בהתאחדות. פשוט עושים גוגל "התאחדות יועצי המשכנתאות" מקלידים את שמו ויודעים מיד. אם
הוא נתן תחושה שהוא חבר ולמעשה מתברר שלא – אין צורך כמובן לברר עליו יותר…
לאחר מכן, יש לברר מולו ישירות, כמה שנים הוא במקצוע, לקבל שמות ממליצים, והכי חשוב: לברר עליו. לשאול את החברים שלכם מסביבכם, אלו שלקחו משכנתאות, שיתנו לכם המלצות על יועצים טובים. וטוב שם משמן טוב.
תוכלו גם לברר אצל אנשי המקצוע האחרים בעיסקה זו, בעיקר עורך הדין והמתווך, אשר מודעים לקשיים הפרטניים והצרכים שלכם, ויוכלו להמליץ לכם על מישהו מתאים. כל זה הינו רק בתנאי שאין לכם קושי מיוחד. אם מתווספת לעיסקה גם קושי נוסף, כגון הגבלה לשעבר בבנק, הכנסות נמוכות במיוחד, או אפילו בעיות בנכס, כגון היעדר פרצלציה, רישום לא נכון, הערות אזהרה בעייתיות וכדומה – בכל המקרים הללו יש צורך לברר אם היועץ שאתם לוקחים הינו מומחה לבעייה ספציפית זו. לכל יועץ טוב ומנוסה יש את נקודת החוזק שבה הוא מומחה במיוחד.
אני מכיר יועצים אשר מומחים בהשגת ריבית נמוכה במיוחד, אבל כאשר הם נתקלים בתיק עם הכנסות נמוכות אין להם מושג מה לעשות. יש כאלו שיודעים לדלג על משוכה זו ולהביא משכנתאות גם למוגבלים לשעבר, אבל אם יש בעיה הכי קטנה בנסח טאבו הם מאבדים עשתונות. מצד שני אני מכיר יועץ שלוקח 50,000 ש"ח לתיק, כולל רישום הכי בעייתי, אמנם יקר, אבל מה שהוא יודע לעשות זה כבר לא בגדר קוסם אלא כישוף ממש. כך שאם יש לכם מבנה להריסה הוא הבנאדם שאתם מחפשים, אבל אם אתם לוקחים משכנתא של מיליון ש"ח על דירה רגילה אין בו צורך ואפשר לקבל אותה תמורה בדיוק בעשירית המחיר. ועוד משהו: בדירות שנמכרות על ידי מבצעים של המדינה במחירים זולים, כגון מחיר למשתכן מחיר מופחת וכו' – כדאי לקחת יועצים שמומחים לתחום זה, שהוא קל בהרבה מהסטנדרט בדרך כלל ואפשר להגיע בו להישגים טובים במחיר נמוך.