כמה צריך להרוויח לצורך משכנתא

כמה כסף תקבלו בהלוואת המשכנתא לשם רכישת הדירה? לכאורה – כמה שתבקשו. מה איכפת לבנק כמה אתם לוקחים, הוא הרי מרוויח על כל שקל שהוא מלווה לכם, ומקסימום אם לא תחזירו הוא יכול תמיד להוציאכם מהדירה ולמוכרה. 

נשמע טוב, וגם מתחרז היטב עם התדמית הנוראית (והמוצדקת) שיש לבנקים, אבל בפועל זה לא כך. שום בנק לא מעוניין להגיע לאותו רגע נורא של מימוש הדירה, זה לא נראה טוב וזה גם לא קל, אפילו לא לבנק שליבו עשוי משטרות כסף. בנוסף, גם המפקח על הבנקים קבע כללים אשר מטרתן להגיע לכמה שפחות מקרים של מימוש הנכס. אחד הכללים שנקבעו, הוא יחס ההלוואה מול ההכנסה החודשית. אסור לבנק לתת משכנתה של מעל 50% מההכנסה החודשית הפנוייה. 

ניקח לדוגמא את משפחת פ' מאלעד, הוא מקבל 2000 מהכולל, היא 4000 מהעבודה, ועוד 1500 הכנסות נוספות (תיכף נדבר עליהן) הרי לנו 7500 ש"ח הכנסה חודשית. אבל לא די בכך, משום שמשפחת פ' משלמת 1000 ש"ח לחודש על הלוואה שהבנק שכנע אותם לקחת לפני שנתיים וטרם סיימו. כך שיש לנו הכנסה חודשית של 6500 ש"ח. מחצית מתוך זה 3,250 ש"ח. אסור שההחזר החודשי יעלה על הסכום הזה. ולפיכך המקסימום שמשפחת פ' תוכל לקבל יתקרב ל700,000 ש"ח, כך שבלי תוספת של חצי מיליון ש"ח הון עצמי, אין להם סיכוי להגיע לדירה באלעד. 

אבל זה לא נגמר בזה. בפועל, בניגוד לשאר התקנות שהבנקים מנסים תמיד לעקוף או לקמבן, בתקנה זו הבנקים מחמירים יותר ממה שהחוק מחייב אותן. אין למעשה בנק שיתן לכם הלוואת משכנתה של יותר מ30% הכנסה פנויה, או מקסימום – בבנק אחד מסויים בלבד – תוכלו אולי לגרד את ה40%. ההלוואה המקסימלית למשפחת פ' ירדה לחצי מיליון ואפילו פחות. סכום מספיק לרכישת דירה בעמנואל, דווקא לא רחוק מאלעד ומתפתח יפה לאחרונה. בידי הרב פ' אישורי לימודים מכולל ערב, כולל שישי, ואישור מאבא של ילד שהרב פ' לומד עימו מידי ערב ומקבל עוד אלף ש"ח. 

אבל כל זה לא יעזור, ההוראה ברורה בכל הבנקים: רק מה שנמצא בחשבון הבנק נחשב, מה שלא שם לא קיים. מה עוד לא נחשב? סיוע קבוע של ההורים, דמי אבטלה, ואפילו קצבת ילדים אינה נחשבת. זה הכלל – כל מה שאפשר לשלול, שוללים. מה עושים אלו שדווקא רוצים משכנתה גבוהה? הרבה דרכים למקום, לא כולן כשרות ומומלצות. אפשר להתאמץ למשל ולהביא ערבים טובים מתוך המשפחה (לא תמיד עוזר).

להמציא הכנסות

 ואפשר גם להמציא הכנסות. הייתה לי פעם עסקה של דירה יקרה בשווי מיליונים, אשר נרכשה בידי זו"צ מאנ"ש, עם הון עצמי אפסי. סירבתי לערוך עיסקה שנועדה לכישלון שהרי מהיכן ישלמו. ואולם לתדהמתי הם הראו לי אישור עקרוני מהבנק (הסבר בפרק הבא) על הלוואה של 2 מיליון ש"ח. לאחר שהציגו לבנק הכנסה חודשית מסודרת של כמעט 40,000 ש"ח, בתור מהנדס תוכנה ראשי בחברת הייטק…

 אפשר לעבוד על הבנק, ואפילו ייתכן למצוא לזה היתר הלכתי. ביררתי אצל ראש בית דין חשוב, והוא אמר שיש בהחלט מקום לדון, אם יתברר כי הבנק מצידו רוצה להלוות אלא שמגבלות המפקח על הבנקים מפריעים לו, באופן כזה כך הוא טען, גם הבנק מבין היטיב את הקומבינה ומעדיף להעלים עין. אמנם היתר דחוק מאוד ולא למעשה, אך רבי לוי"צ מברדיטשוב זיע"א היה אולי רוקד עם כזה לימוד זכות על יהודים רבים שנהגו כזה היתר (של לוקשים).

אפשר אולי לעבוד על הבנק, אבל זה לא תמיד כדאי. שהרי כללים אלו נכתבו בדם, דמם של משפחות רבות מספור אשר עולמם חרב בתחילת הדרך, כאשר נטלו על עצמן התחייבויות שאי אפשר לעמוד ולהתקיים בהן אפילו שעה אחת, בוודאי שלא לאורך עשרות שנים. בעשרים שנותיי בנדל"ן, תיווכתי הרבה דירות של משפחות שהצליחו לרמות את הבנק ולסחוט ממנו הלוואה גדולה ממידותיהן, ולאחר שנים נכנסו לסחרור חובות עד כדי מכירת הדירה – רגע לפני שהבנק ימכור אותה ויזרקם לרחוב. כל אלו שבנו על הגדלת ההכנסות לשם החזרת המשכנתא גילו מהר מאוד כי ההוצאות גדלות באופן מהיר הרבה יותר מההכנסות. וגם מי שכן מצליחים איכשהו לעמוד בהחזר החודשי, שואלים את עצמם מידי חודש בראשון, כאשר הם צריכים לוותר על בגד חדש לילד או חוג לילדה בשל משכנתה רצחנית, האם אכן היה שווה בשביל לגור בדירה קצת יותר גדולה ויוקרתית. למשכנתא כידוע, יש חיסרון אחד: צריך להחזיר אותה… 

איני מדבר על מקרים יוצאי דופן, למשל של אחד שעובד בתפילין, שהלכה למשה מסיני כידוע שזה שחור… הוא מרוויח טוב אבל אין לו הוכחות. או למשל אותו זו"צ שהזכרנו לעיל, שמטרתם הייתה חלוקת הדירה והשכרתה ליחידות (עוד הכנסה שהבנק לא ממש מכיר בה, אבל המכולת דווקא כן). במקרים כאלו ישאל כל אחד את רבו ויעשה כהוראתו. אבל לכלל צריך להיות ברור שלא תמיד כדאי לצפצף על ההוראות שנכתבו על ידי טובי הכלכלנים אשר חישבו בדיוק כמה אדם יכול לשלם משכנתה חודשית ולהישאר בחיים. לאחר שהוכחתם לבנק את ההכנסות שלכם והנחתם את דעתו, הבנק ינפיק לכם אישור עקרוני.

שטרות כסף דולרים

מעוניין בקצת עזרה בהגשת המסמכים בשביל המשכנתא שלך?

כתיבת תגובה

כתיבת תגובה

השוה

עמלת סגירה

על כל דירה שסוגרים באמצעות המידע שקיבלתם באמצעות בייסי, כל צד צריך לשלם עמלת סגירה. 

דירת נופש: 100₪ 

דירת השכרה: 250₪ 

דירת מכירה: 500₪

דירה לשבת או חג: 10% מסכום העיסקה. עם זה יוצא יותר ממאה שקל, לא צריך לשלם יותר ממאה ₪. 

*גם עם הדיר פורסמה ע"י מתווך צריך לשלם. ניתן לבקש מהמתווך להתחשב ולתת הנחה בגובה העמלה.

**אם שילמתם פרימיום לא צריך לשלם עבור סגירת דירה.

דילוג לתוכן

Update phone number

נא להזין מספר טלפון

עדכן טלפון