תמהיל משכנתא - הנוסחה המנצחת
תמהיל משכנתא
למה צריך תמהיל משכנתא?
נעתיק כאן ייעוץ מקצועי מאתר מזרחי טפחות:
שוק המשכנתאות מציע מגוון רחב של מסלולים.
תמהיל משכנתא הוא שילוב מספר מסלולי משכנתא ממגזרי הצמדה שונים, בסוגי ריבית שונים, במגוון סוגי פרעון ולטווחי זמן שונים.
שילוב מספר מסלולים בתמהיל משכנתא מאפשר לפזר סיכונים לאור אי הוודאות בעתיד (בדיוק כמו בהשקעות – "לא לשים את כל הביצים בסל אחד"), לנצל הזדמנויות, להתאים את המשכנתא לצרכיך וליכולותיך וליהנות מהיתרונות של כל אחד ואחד מהמסלולים המשולבים בתמהיל.
בתנאי שוק גלובאליים דינמיים, קשה מאד לחזות מראש מהו המצב הפיננסי האישי או המשקי הצפוי בשנים הבאות, ומה יקרה לריבית או למדד. תמהיל של מספר מסלולי משכנתא מפזר את הסיכון ומאפשר התמודדות אופטימלית עם תסריטים פיננסיים שונים – הן ברמה האישית והן ברמת המשק.
המלצות לקביעת תמהיל משכנתא
ריכזנו מספר טיפים ועקרונות אליהם כדאי להתייחס בעת גיבוש התמהיל.
- מאפיינים אישיים של הלווים כמו כושר השתכרות, גיל, מצב משפחתי וכדומה
- שינוי מהותי בהוצאות צפויות, למשל על רקע הגדלת המשפחה
- סכומי כסף שצפויים להיכנס לחשבון – פירעון חסכונות, קופת גמל, ירושה – שיוכלו לשמש כפרעון מוקדם של ההלוואה (או חלקה) ללא עמלה
- צפי לעלייה משמעותית בשכר
- מאפייני שוק ההון ותחזיות לגבי גובה הריבית, האינפלציה, שוק המט"ח, מצב התעסוקה במשק ועוד
- העדפה ליציבות בתשלומים החודשיים – לעומת נכונות ללקיחת סיכוני
האם יש מגבלות על תמהיל משכנתא?
מזמן לזמן, בנק ישראל נותן הוראות לבנקים אודת מגבלות שונות שמוטלות עליהם כענין מסלולי המשכנתא, גובה החזר החודשי, וכו', מגבלות אלו נקבעות בין היתר; לשמור על יציבות הבנקים. לצמצם סיכון לפיו עליית ריבית במשק תביא לעלייה חדה בהחזר החודשי של המשכנתא. וכן הלאה.
הוראות אלו מתעדכנות מזמן לזמן, מומלץ להוועץ עם יועץ משכנתא מקצועי, על מנת להתעדכן עם ההוראות העדכניות הרלוונטיות עבורך.
השפעת הרבית
כמה ריבית?
זה כבר תלוי במסלול הריבית שתבחרו. פרק זה אינו מהווה כמובן תחליף לעיון מעמיק במסלולי המשכנתא, אלא לתת מידע כללי על האפשרויות העומדות בפניכם. מיגוון המסלולים מחולקים לשניים: אלו עם הריבית הקבועה פחות או יותר, ואלו עם הריבית המשתנה לפי מצב הרוח בשווקים.
עד לאחרונה, לא באמת יכולתם לבחור בין המסלולים. בנק ישראל, במטרה לשמור על יציבות הבנקים, קבע בעצם סל של מסלולים שחייבים לקחת. ובכך ביטל דה-פקטו את אפשרות הבחירה של הלקוח. אך לאחרונה, בעקבות הקורונה הסיר בנק ישראל את המגבלות. כך נפתח בפניכם עולם חדש של אפשרויות מסלולי ריבית.
המסלול העיקרי המומלץ היום הינו צמוד באופן כזה או אחר לריבית הפריים. הריבית הזו נקבעת מידי חודש בעקבות המצב הכללי במשק.
אלא שאליה וקוץ בה: כיום ריבית הפריים נמוכה במיוחד (%1.6) אך היו תקופות שזה עבר את עשרת האחוזים, וכשזה יקרה ותרצו לחזור למסלול ריבית קבועה, הבנק לא ישוש ויתמחר זאת בהתאם.
להמחשת ההשפעה של אחוז אחד ריבית על המשכנתה ועל החיים שלכם:
נניח שלקחתם חצי מיליון ש"ח והריבית הייתה %3 תשלמו מידי חודש 1250 על החלק של הריבית (ועוד 1300 ש"ח עבור הקרן) אבל אם הריבית תעלה רק באחוז אחד
קטן, תשלמו בחודש הבא 1660 שזה תוספת של 410 ש"ח, וזה רק בעבור אחוז אחד. איש אינו יודע איזה בשורה העתיד יביא, וכפי שכבר ציינו לעיל, ריבית הפריים כבר
טיפסה בעבר אל יותר מעשרה אחוזים (הבדל של עוד 3,300 ש"ח לחודש – אם רציתם לדעת).
כך שכמו בכל החלטה בחיים – אין לדעת לאן היא תוביל אתכם, ומהשם מצעדי גבר כוננו.
איך תשיגו את הריבית הטובה ביותר? כיצד תכינו את חשבון הבנק והמשכורות לקראת המשכנתא?
ובעיקר: איך תקבלו את ההצעה הטובה ביותר ובזמן הקצר ביותר? כאן יש בידכם שתי אפשרויות: לקחת יועץ משכנתאות, או לעשות הכל בעצמכם. במקרה שלקחתם יועץ, חזקה עליו שיעשה מלאכתו נאמנה.
למקרה שהחלטתם לעשות הכל לבד, כדאי לכם מאוד לקרוא את הפרקים הבאים. זה הקריאה תיקח מספר דקות ותחסוך לכם עשרות אלפי ש"חים יקרים.
שופינג
הכלל הראשון בלקיחת משכנתאות, הוא לעשות שופינג, כלומר סקר בין הבנקים, על מנת לבדוק מי נותן את התנאים הטובים ביותר. תופתעו לראות את ההבדלים. בדר"כ אם יש לכם פעילות טובה בבנק שלכם, ואתם מדורגים טוב- מגיעה לכם הטבת ריבית. והבנק שלכם יוכל לבוא לקראתכם ולהתחרות כמעט עם כל הצעה של בנק אחר. לא צריך לחשוש מאי נעימות מול הבנק. הרי הבנק לא מאמין לכם, אחרת הוא לא היה דורש שתחתמו על מאות מסמכים בפניו. אז למה שאתם תאמינו לו.
אדרבה, גם אם תחליטו לחזור לבנק הראשון, הוא יעריך אתכם יותר על כישורי המיקוח שלכם. בנקים מעדיפים לעבוד עם אנשים אחראים, שמעריכים את כספם ושומרים עליו.
ככל שתבדקו ביותר בנקים (טוב, אפשר לדלג על הבנק לספנות) תופתעו לראות כמה הבנקים רוצים אתכם. ועד כמה הבנק מוכן להתגמש לקראתכם בריביות ובתנאים. מאידך
יהיו בנקים שיגידו לכם לבוא עם כל ההצעות, ואז הם יתנו את ההצעה שלהם. ישנם בנקים שיתנו (מלשון תנאי) את הטבת הריבית בפתיחת חשבון והעברת כל הפעילות אליהם, ישנם שיסתפקו בהעברת המשכורת העיקרית.
השופינג הזה בין הבנקים, היא פעולה פשוטה וברוב הבנקים מתבצע אפילו דרך המחשב/מוקד. לאחר שקבלתם כמה תשובות, תשוו ביניהן. לא צריך להתבייש לחזור ולהתמקח ("בבנק המתחרה נתנו לנו פריים מינוס חצי. אולי תוכלו קצת לבוא לקראת"). חלק יסגרו לכם חלון, אבל מספיק שבנק אחד יפתח עוד קצת את החלון וייטיב את התנאים. זה מאמץ קטן והוא משתלם מאוד.
בפרק הקודם המחשנו כי ההבדל של אחוז אחד יכול להגיע בשקט ל200 ש"ח ויותר לחודש. עכשיו תכפילו את הסכום הזה בעשרים שנה. זה יותר מחמישים אלף למשכנתא. לא שווה כמה טלפונים קצרים?
לפני שניגשים לבנק יש כאן עוד בדיקה שנצטרך לעשות: לבדוק האם החיווי אשראי שלנו ירוק ונקי!
משכנתא משרד השיכון לעומת משכנתא מסחרית רגילה
רגע לפני שחותמים עם הבנק על הסכם המשכנתא, כדאי לבדוק פרט אחד קטן, שעשוי להתברר כעניין משמעותי מאוד עבורכם:
האם אתם זכאים למשכנתא של משרד השיכון.
את ההלוואה לא מקבלים ישירות ממשרד השיכון. את ההלוואה לוקחים בכל בנק שבחרתם. הפרוצדורה היא כמו כל משכנתא , ואפילו עוד קצת ניירת ונדנודים. תפקידו של משרד השיכון מתבטא במעורבות בכל ההליך לטובת הלקוח, עד כדי סוג מסויים של ערבות אשר הממשלה כביכול נותנת בעבור ההלוואה. זה לא אומר שאם לא תשלמו, הבנק לא יפנה אתכם מהבית, אבל זה בהחלט הליך ארוך יותר וכואב פחות. כמו כן יש יתרונות נוספים, כגון האפשרות לפירעון מוקדם תוך הוצאות נמוכות יותר. טיפה יותר גמישות במבחני ההכנסות. וחיסכון של כמה מאות ש"ח בהוצאות עבור לקיחת ההלוואה.
אך הסיבה העיקרית שאנו ממליצים לבדוק את המשכנתא לזכאים, נעוצה בריבית הנמוכה בעיקרון, של ההלוואה, המוגבלת במקסימום 3% ריבית, וכן באורך ההלוואה – עד שלושים שנה. מדובר בתנאים פנטסטיים בדרך כלל, ובשעת קביעתם אכן היו אמורים להקל מאוד על הזוגות הנישאים. אלא שבשנים האחרונות, עם ירידת הריבית עד הריצפה ומתחתיה, הגיע המצב לידי כך שבמקרים רבים עדיפה ההלוואה המסחרית הרגילה על פני ההלוואה הממשלתית.
לפיכך, כדאי לבדוק כל מקרה לגופו, הכינו טבלה של מה הבנק מציע לכם ומה המדינה מציעה, עשו השוואה בין שני הטורים ותגיעו למסקנא אם אתם רוצים את זה.
לצורך החישוב, יש לחשב גם את המצב שלכם בקריטריונים ברורים.
תהליך קבלת משכנתא משרד השיכון
הסכום שאותו מקבלים בהלוואה זו, אינו קשור כמעט לערך הנכס, אלא למצב המבקשים ולמיקום הדירה (בנגב למשל, תקבלו העדפה משמעותית). ככל שיש לכם ניקוד גבוה יותר (אחים ואחיות משני הצדדים, ילדים, ועוד) הסכום שתקבלו יהיה גבוה יותר, וההחזרים נמוכים יותר.
באתר של משרד השיכון ישנו מחשבון אשר יסייע לכם להקליד את הנתונים שלכם ולדעת תוך שניות בדיוק למה עליכם לצפות.
במידה והחלטתם שאתם מעוניינים בהלוואה, בקשו מהפקיד המטפל בתיקכם שיזמין עבורכם תעודת זכאות, בעלות של כמה מאות ש"ח (בחלק מהבנקים זה בחינם אם מתחייבים לקחת ההלוואה דרכם). תוך מספר ימים תהיה לכם את התעודה.
הפרק הבא: חיווי אשראי ירוק